其他
致房企：读懂金融规土改革，看清四大趋势，走「安全而辛劳」发展之路
克而瑞 刘晨光
全文约10751字，阅读需要22分钟。
【摘 要】
今年6月以来，房地产调控政策密集出台，且呈持续加码之势，对韧性十足的市场降温，融资端不断打补丁，土拍政策密集调整。
我们总体有四个坚持：
第一，自然资源部的《土地管理法》与土地成片征收快速推进是导火索；
第二，各部委，尤其是住建部、银保监存在用力过猛；
第三，融资打补丁是“金融安全”的配套政策，“表外资金回表”才对行业影响巨大；
第四，城市总体规划思路改革一刻没有停歇，新的发展重点快速落地，不容忽视。
一
今年上半年，新闻和行业都聚焦于22城双集中供地、土地溢价率的抬升以及土拍政策调整，但表象之下，全国土地供应的大幅下跌和跌幅的逐月扩大，以及背后土地征收方式的改革，却被多数人所忽视。
上半年，全国土地供应呈明显收紧趋势，供应及成交面积同比均下降6%。分月度看，4-7月供应及成交缩减量逐月放大，7月同比降幅分别达到26%和38%。分城市看，中等及较小规模城市土地供给缩量愈加明显。
土地供给和成交的缩量，归因于新的土地管理法，以及土地成片征收政策的落地。土地成片征收固然是良政，但在短期内造成多城土地收储不足，土地供给下滑，进而导致土地市场过热，地价快速攀升。
由供应缩量导致的地价高企，带来三方面影响：
一是地价上涨，推动新房成交量大幅提高，房价快速上涨，宏观调控难度加大。实际上在4、5月份住建部巡查各地后，很多地方已经开始调整。但由于地价攀升，推动新房成交和价格快涨，房价控制目标难以完成。6月韩正副总理召开会议，部分城市追加政策，市场进一步加速调整。7月，全国房地产市场迅速降温。
二是新房成交量大幅提高，按揭额度严重不足。上半年，地价快速攀升，推动新房成交，成交量同比提高38%。上半年按揭贷款额度虽与去年下半年持平，但由于剩余额度严重不足，后期放款滞缓。
三是土地市场表现过热，令金融主管部门产生“误读”，导致政策用力过猛。今年房企拿地相对理性，主要聚焦流动性区域，投销比普遍在40%以下。但局部土地市场过热和地价上涨，令银保监会做出“企业拿地过于激进”的判断，在金融政策端持续打补丁。由于融资渠道收窄，房企面临巨大资金压力，目前存在重大安全隐患的企业已达一二十家。
土地征收方式的变更，造成土地出让减少，土地价格上涨，导致住建部、银保监会等相关部门政策用力过猛，并且持续加码。在此过程中，市场出现快速的急转之下，体现在三个方面：一是土地销售困难，尤其是核心城市；二是市场快速回落；三是企业现金流面临急剧困难。
可以预见，一方面，来自各方的声音会极速向上反馈，倒逼中央层面进行政策检讨和快速调整；另一方面，地方政府为了维稳市场，并保证之后顺利推出土地，会采取一些对冲型政策，由于这些城市普遍库存较低，市场的回稳速度会比较迅速。
我们认为，自7月开始的本轮调整，大概率会是一次短周期调整，急速下行后，市场或以政策纠偏筑底，出现快速度中强度短周期特征的“V型调整”，调整最快会在今年年底结束。
二
指向房地产的一系列融资收紧，其核心目的是保障金融安全，相比“两条线”，对房企融资端产生更大冲击的，是银行表外资金的集中回表。
以通道业务名义长期存在的部分资金，全面回表至银行的信贷池中，触发四大反应：
表外回表后，包括信托、基金在内的通道类业务规模缩小；
表外回表后，如果出现亏损，需要计提减值损失；
表外回表过程中，银行大量运用自有资金回购表外产品，造成公司债及银行间产品额度收缩；
表外回表过程中，出现风险必须有人担责，由此，银行白名单客户缩减，“便宜操作”或开发新产品的主动性几乎为零。
另外，国家对于房地产去杠杆的态度没有变，依然延续“脉冲型去杠杆”思路。今年，在较为宽松的环境下，针对部分资金安全告急的房企进行定向爆破，包括但不限于华夏幸福、蓝光、恒大等。需要明确的是，房地产只是国家金融安全的一部分，也是相对容易解决的一部分，2021年如果解决了部分房企的问题，2022年就有可能着力解决地方债问题，最终解决整个金融系统的安全性问题。
三
除了全国供地收缩和土地成片征收，还有一个被行业忽视的关键点，就是城市改革。这两年国家推进城市改革的力度，不亚于房地产去杠杆。
对于城市改革，前35年我们只是简单的模仿，近5、6年才开始“摸着石头过河”。所谓“摸着石头过河”，一方面是尊重规律，另一方面考虑路径比较清晰，一旦实施非常坚定。
我们看到，有关城市改革的一系列动作正在快速落地，包括：更新城市总体规划思路，合理划定城市边界，区别不同区域的发展空间形态（如网格化长三角、片状化长江中游、点状化中西部），做大地级市的市本级，实行基于职住平衡的轴带式规划等等。
站在房地产投资的角度，城市改革蕴含着巨大的机会，其为企业划定了新的赛道，提供了新的投资机会，企业应重点关注。
基于以上，我们对行业趋势做出三个判断：
第一，国家对于房地产去杠杆、降负债的态度不会改变，保障金融安全是底线；
第二，土地供应才是影响市场的关键，不同城市土地供给的收缩，将极大影响这些城市的市场走势；
第三，城市改革蕴含全新赛道和巨大机会，但往往被行业忽略。在大的方面存在“四级交通体系下各个区域发展模式不同”、“省域副中心城市”、“地级市市本级首位度提升”、“大空间的职住平衡”等等；在小的方面又存在“接续点”、TOD、基于人口结构调整的旧改等等。都需要站在新时代、新逻辑、新视角的角度去审视和实践。
四
对于身处其中的开发企业，我们建议，走“安全而辛劳”的发展路径。
所谓“安全”，就是遵守国家划定的五条安全线；
所谓“辛劳”，就是加大深耕和下沉力度；兼顾区域深耕和区域周期性轮动；实现敏捷而不失控的管理；实现运营成本优化和经营策略优化；提升与开发相关的多维度能力积累。
只有坚持走安全而辛劳的发展之路，企业才能获得更笃定、更稳健的发展。
【正 文】
近期，各方对行业发展趋势分歧加大，我们认为不能停留于表面政策层面，要深入理解背后的规土改革，金融安全，以及割裂施政等因素，综合分析。结合数据论证和企业调研，我们对行业趋势做出四个维度的分析：
趋势一：割裂施政下，行业面临快速度中强度短周期特征的“V型调整”
土地供应下滑与土地成片征收
2021年1-7月全国土地供应面积与成交面积走势
土地问题是房地产的核心问题，土地的生成方式，对房地产行业影响巨大，甚至远超金融政策。
从300城土地市场来看，全国土地供应呈现明显收紧趋势。整个上半年，供应面积和成交面积同比均下降6%。按单月来看，4-7月供应及成交缩减量逐月放大，7月同比降幅分别达到26%和38%。分城市来看，中等及较小规模城市土地供给缩量的情况愈加突出。
土地供给和成交的缩量，归因于新的土地管理法，以及土地成片征收政策的落地。
土地成片征收需要经过，成片征收一揽子方案的制作和上报，待方案批复后，落实土地征收，继而制定土地年度出让计划，再进行土地出让。截止目前，大多数省份及城市还处于土地成片征收方案的制作阶段。以浙江为例，目前仅丽水和温州的少数区域完成方案提报并获批，其他多数城市刚刚开启前期筹备工作。
此外，部分省份由于割裂施政，导致关联部门政策用力过猛，在土地成片征收政策的执行上过于严苛。例如山东，将征收方案是否获批与过去两年土地出让的完成率挂钩，再如安徽，将征收方案是否获批与单位土地GDP和财税的产出进行挂钩。
由此造成很多城市收储用地不足，需要依靠增加农转用指标来解决。由于土地成片征收制约了新指标的批复，造成全国范围内土地供给下滑。
短期供应缩量导致地价快速攀升
土地成片征收固然是良政，长远来看也具有积极意义。但这一政策的出台，未考虑到多数城市库存不足的现状，短期内造成很多城市土地收储不足，土地出让减少。开发商只能在有限的城市拿地，导致这些城市土地市场异常火热，土地价格快速攀升。
由供应缩量导致的地价高企，带来三方面影响：
一是地价上涨，推动新房成交量大幅提高，房价快速上涨，宏观调控难度加大。
实际上，在4、5月份住建部巡查各地并发出警示后，很多地方已经出台政策，并在6月显示出成果。但由于地价快速攀升，推动新房成交量和成交价格快速上涨，房价控制目标难以完成。至半年度节点，韩正副总理召开会议，住建部督导若干城市追加政策，市场进一步加速调整。7月以来，全国房地产市场迅速降温，环京、山东、浙江不少新盘出现来访量和成交量的双降。
二是新房成交量大幅提高，导致按揭贷款额度严重不足。
上半年，由于地价快速攀升，推动新房市场成交火爆，成交量同比提高38%。上半年按揭贷款额度虽与去年下半年基本持平，但由于剩余额度严重不足，后期发放速度滞缓。
三是土地市场表现过热，令金融主管部门产生“误读”，导致政策用力过猛。
实际上，今年开发商拿地相对理性，主要聚焦流动性区域，投销比普遍在40%以下，上市公司也只有38%。但局部土地市场的火热和地价的快涨，令银保监会做出“企业拿地过于激进”的判断，从而在金融政策上持续打补丁，包括加强商业票据、保险资金、融资租赁、私募基金等方面监管，近期又追加现金流和投销比的指标。由于融资渠道收窄，开发企业面临巨大的资金压力，目前存在重大安全隐患的企业已达一二十家。
快速度中强度短周期特征的“V型调整”
我们认为，自7月开始的本轮调整，会是一次以快速度、中强度、短周期为特征的“V型调整”。
基于以下四点，我们对本次调整作出“快速度”和“中强度”的判断：
第一，受到调控政策用力过猛的影响，不论浙江、江苏、山东、环京，还是中部，都出现了市场快速回落的情况。有些地区受到恒大效应、蓝光效应或其他现金流承压企业的影响，预计市场加速调整、价格明显回落的趋势还会持续。
第二，受到金融政策打补丁的影响，更重要的是销售的急速回冷和按揭的发放滞缓，企业的现金流承受巨大压力，实际上，大部分企业的现金流承压极限都在4、5个月左右。
第三，企业在土地端减少拿地、甚至极速减少拿地的情况，在8月表现非常明显，大中小企业均有体现。
第四，今年，供应链原本面临原材料价格的上涨，加上开发商回款滞后拖缓供应链支付，导致供应链纠纷急速变多。
此外，本次调整将呈现“短周期”特征。一方面，包括土地市场的急速变冷，以及金融端和供应链端的危机出现，都会极速向上反馈，倒逼中央层面进行政策检讨和快速调整；另一方面，地方政府为应对房价快速回落，采取“设置最低降价比例”等对冲型回暖措施。来自各方的极速反馈，最后会形成合力，促使市场在短周期内实现“V型调整”。
需要注意的是，本轮快速度中强度短周期特征的“V型调整”，仅限于市场销售层面和地方政策层面，不包含金融层面，金融端依旧按既定步骤推进。
对于企业而言，本轮快速度中强度短周期特征的“V型调整”意味着：
第一，周期性机会。下半年，在资金安全的前提下，企业获取的土地可以迅速转化为周期调整后的红利。
第二，夯实深耕区域的机会。上半年，很多企业由于供地缩减，无法进行区域深耕，下半年周期调整后，可择机夯实根据地城市，进驻意向城市，重新把深耕做回来。
第三，在高货地比城市扩储的机会。下半年，加大在高货地比区域扩储也很重要。尤其对于浙江企业、聚焦核心城市的央企国企，异常紧迫，如果继续延续原有惯性，规模维持和运营都会遭遇困难。既然趋势不可违，就利用周期性回调的机会，积极行动把握。
第四，不同企业要解决不同问题，大型企业要解决赛道问题，中型企业要解决成本问题和核心能力问题，小型企业要解决资金问题。
趋势二：走安全而辛劳的发展路径，助力企业驶入新赛道
企业要走安全发展之路
开发企业需要明白，固然市场存在短周期运作机会，但是国家对房地产行业长期管控的态度不会改变，随着房地产长效机制的逐步建立，未来房地产受限发展的格局正在形成。
作为长效机制的一部分，目前行业已经拉起五条安全线，包括：
剔除预收款的总资产负债率不超过70%
净负债率不超过100%
现金短债比不小于1
连续三年经营现金流为正
投销比不超过40%
从行业发展的角度来看，这五条线已经为行业和企业围合出最安全的发展之路。企业要感知到国家的慈父心态和善意提醒，以满足上述指标为目标，积极进行运营模式的调整和创新，最大程度降低企业的经营风险。
企业要走辛劳发展之路
1、加大深耕和下沉力度，积极“北上”和“西进”
在投资区域的选择上，有的企业不愿“北上”和“西进”，认为市场基本面不如江浙和东部；有的企业不愿意持续做下沉，担心后续成本控制问题。其实，这些地方才有更强的城市发展需要和土地财政诉求，企业在这些地方才能获得更大的发展空间和发展机会。
其一，国家对企业简单地认为“投资不过山海关”、“投资不过黄河”、“投资不过南宋国界线”，始终保持警惕，同时，借助政策手段，敦促投资实现反向布置。
其二，企业往往以偏概全，笼统地用三四线城市直接概括1700多个城市，实际三四线城市的发展细分之下也有不同梯度。从中央的角度而言，也在通过一系列努力提高三四线城市的投资价值，一系列努力包括系统地提高地级市的首位度、减少整体土地供给、加强省政府对有限土地指标的分配权力、缩减县城土地供应基础上再次缩减容积率、打黑除恶等等方面。
在大量的下沉、北上、西进过程中，将涌现出越来越多可以投资开发的城市，且这些城市的价格管控相对宽松。所以，不论从发展机会还是国家导向层面，企业都需要认清趋势，识别价值区域，通过改变自己的组织架构、人才结构、产品结构以及成本设定，来实现可持续发展。
2、兼顾区域深耕和区域周期轮动，提倡“北极熊”模式
面对当下的市场环境和行业趋势，一方面，深耕是应有之策，通过深耕才能持续获得项目并压降运营成本，实现流量和利润的均衡发展；另一方面，轮动投资也不容忽视，不同城市和区域之间存在周期轮动，机会和风口不可能一直驻留在已深耕区域。
在区域深耕和择机外拓之间，如何调试，如何平衡，考验的是企业的经营智慧，我们认为，“北极熊”模式值得提倡：一个区域相当于一个北极熊，今年该发力就尽可能做大规模，明年如果行情不允许就蛰伏起来，选择另一个区域再发力。
碧桂园是践行北极熊模式的典型代表。其把全国的投资版图分成103个区域，每个区域涵盖其深耕的2-3个地级市，根据财务测算，在能获得发展的区域集中做大土地储备，做大销售额，一旦某个区域不存在发展机会就果断暂停，在另一批符合财务测算条件及利润条件的城市再拿地发展，从而实现深耕和轮动投资的均衡，确保投资的安全。
3、优化企业管理架构，实现“敏捷而不失控的管理”（详见上期总裁内参之《管控模式调整——企业发展的“离合器”》）
所谓“敏捷的管理”，是指企业能够准确地把握周期，并且快速地捕捉机会。因此，企业需将权力下沉到微观实体上，比如央企华润就做到权利下放，给城市足够大的权力，赋能城市。再比如招商，在台州成立了杭州城市公司的事业部，未来就相当于是台州公司，在决策上更为灵活。
所谓“不失控的管理”，是指企业在快速把握机会和合理授权方面，既不能简单采用“大集团、小区域”的懒惰做法，也不能完全采取没有未来的自由发展模式，而是需要进行垂直条线的加强，建立互为竞争的业务体系。
要实现“敏捷而不失控的管理”，企业必须优化内部管理架构，建立制度化管控体系。
4、优化运营，降本增效，形成并不断放大优势
企业通过持续的运营优化，产品标准化，有效货值优化，目标成本压降，两费优化，周期压降，集采成本压降，同时实现土地储备的摸底，以及地方标准的边际和容忍程度的摸底，最终形成自身的发展优势，并不断沉淀、放大和传承。在运营优化方面，许多区域龙头企业的实操经验可圈可点，值得借鉴。
5、提升与开发相关的多维度能力和布局，经营可持续发展
房地产企业规模动辄百亿，持续布局上游、优化成本是必然选项。同时，房地产企业拥有大量的客户和资产，与地方政府也有千丝万缕的联系，提高多方面运营水平成为企业可持续发展的必备能力。
第一，布局上游，压降成本，提高利润。以碧桂园为例，在全国形成板材和建材领域的四大基地，不断地实现资产替代。
第二，布局下游，开拓新赛道。在物业领域、居民价值挖掘领域、商管领域，不断进行投入，甚至实现资本化。
第三，赋能城市，与城市共发展，包括拓展布局TOD、商业地产、体育运动、文化旅游、健康养老等方面，以及深度介入政府代建、城市服务等领域。通过赋能城市，获取更多大型项目，促进企业规模和利润良性增长。
对企业来说，与开发相关的多维度能力和布局的提升，不仅可以提高前端获地能力，还能确保后期运营实现超额利润。
6、采用“积小胜为大胜”与“躺赢”相结合的经营策略
当前行业发展语境下，“积小胜为大胜”与获取持续红利的“躺赢”相结合，无疑是企业经营的理想模式之一。
所谓“积小胜为大胜”，就是坚持长期经营的思路，通过大量开发、连续布局、轻资产运营以及运营优化，获得利润和规模的稳健增长；
所谓获取持续红利的“躺赢”，则是在符合国家发展需求及要求的领域进行长期开发运营，持有资产，进而持续获取红利。
比如企业可通过改造存量的商业办公，获得资产价格的提升，又比如企业进入长租、未来社区、产城等政府倡导发展的领域，不仅运营上每年有收益，而且资产也不断增值。
瓴寓CEO张爱华就租赁住房收益的阐释就很好地印证了上述所说的“躺赢”策略。张爱华表示租赁住房收益来自于几个部分的叠加：首先，匹配的资产和匹配的土地开发，年化4%-5%的稳定租金收益，叠加租金每年稳定增长，预期4%-5%的资产增值。两个模块相加可得年化8%-9%的收益率，使用杠杆后，年化收益率约为8-12%。如若有效控制土地开发和总投成本、提高经营现金流、降低税收，则能产生更好的盈利。
趋势三：土地成片征收带来确定性未来，企业可获勾地机会（详见上期总裁内参之《城市和土地供给新模式——土地征收“成片开发”》）
根据《新土地管理法》，政府进行土地征收的法定情形包括：军事外交、基础设施、公共事业、安居工程、法律规定为公共利益可以征收的其他情形，以及纳入政府组织实施的成片开发建设。除去前五种公益化征收，土地成片征收成为今后征收建设用地的唯一法定方式。
区别于之前的碎片化征地，土地成片征收是一种新型征地方式，即：依据市域国土空间总体规划，按照时序对城市重点发展区域实施集中连片征收，再进行集中开发、建设的一系列供地行为。同时在城市执行方面，这一征地方式展现出更强的约束性，如规定未完成上一轮规划方案落地的地区，不得发起新的土地成片征收申请。
站在城市发展的角度，土地成片征收改变了原本的城市发展模式，一方面大大提高了城市发展的确定性，另一方面又兼顾了城市发展的均衡性，尤其兼顾了老城、新城、TOD的发展。
站在企业发展的角度，土地成片征收将带来三个方面的重大影响：
其一，极大提高城市及区域规划的执行性和延续性，增强企业对规划落地的可预见性；
其二，提前展现城市未来的发展格局和发展界面，为企业下一步的投拓安排和资源配置提供参考；
其三，向拥有多维度开发能力的企业抛出橄榄枝，这些企业或将得到提前与城市政府进行单宗土地、甚至是整个片区勾兑的机会。
需要强调的是，在土地成片征收的过程中，许多原本被认为是“啃骨头”的困难及问题无法回避，而诸多的地方国有企业又难以应对，拥有优质能力的优秀企业就可以提前和政府洽谈相关的合作，从而获得千载难逢的发展机会。
此外，土地成片征收政策自2020年1月开始实施，很多地区将征收方案是否获批，与过去两年土地出让的完成率、以及单位土地GDP和财税的产出进行挂钩，导致出现全省范围的土地断供，如山东、安徽等。
短期来看，土地断供区域存在巨大的市场机会。长期来看，土地成片征收将成为影响很多省份未来四到五年市场走势的核心因素之一。
整体而言，透过土地成片征收政策，企业能够看到更确定的未来，我们建议高度关注。
事实上，土地成片征收会深层次地改变很多东西，不限于提前勾兑。比如，未来开发商会逐渐分化为房产商和地产商，部分企业将从地产的角度来获取土地和接洽合作，这种可能性在加大，与此同时，更多企业急需在这方面具备与城市共发展的能力。（详见总裁内参4月期之《获取优质城市“粮仓项目”的胜负手——赋能城市》）
趋势四：城市改革正在沿五大方向加速推进
土地供应的持续收紧和各地库存的几乎清零，为行业的系统性改革提供了可能性。而与行业改革同步推进的，还有被大家忽略的城市改革。事实上，自2020年8月，北京市委书记蔡奇公开表态之后，全国城市改革正式打响，此后改革速度和力度有增无减。
此次城市改革与以往不同，即没有可借鉴的对象，是真正的摸着石头过河，也正因为是摸着石头过河，决策层会相对谨慎，无比尊重规律的同时，就可行性进行反复论证，同时也喜欢进行试点验证，但反过来，这也体现出国家对此次城市改革的坚定决心，意味着此次城市改革的确定性很高，当中蕴含的也都是长期机会。
城市改革与房地产投资休戚相关，目前城市改革呈现出五大推进方向，企业需重点关注。
第一、优化城市发展形态，以“轴带”结构取代“圈层”结构。（详见本期总裁内参之《四、从“太阳系”到“八爪鱼”，城市总体规划思路的变更》）
过去，城市发展形态类似太阳系，由核心区、内环、中环、外环、外郊环组成“圈层”结构，城市围绕核心区进行蔓延式发展，外环之中可能存在大量功能不齐全的新城，外环和外郊环中间还有农业阻隔带。随着城市持续发展，虽然边界不断外延，主城地位依然难以撼动，城市发展呈现第一世界、第二世界、第三世界并存的局面。
目前，城市发展形态逐渐演变为“轴带”结构，主城和新城之间通过发展轴进行连接，轴带两侧规划楔形绿地，以限制发展方向，规模较大的新城可向外延伸出新的发展轴。这一城市空间结构以多片区规划、多中心分布为特点，通过在核心区和新城之间建立强连接关系，促进主城外具有比较优势的区域均衡发展。
“轴带”结构已经成为城市发展的更优选项，在此基础上，新的发展契机正在涌现，包括片区之间的接续点、轴带之上的TOD、新区和新城等。
第二、尊重城市发展规律，遵循科学发展路径，聚焦资源集中突破。
本轮城市改革的发起者，已清楚的认识到：城市能级的高低，城市规模的大小，轨道交通的有无，都是影响城市边界的重要变量；而在城市边界的内部区域和外部区域，存在不同的发展规律和发展逻辑。
因此，企业需按照符合规律的路径发展城市，不仅包括对城市边界的理性认识，对城市发展轴的无比重视以及依托发展轴形成的城市连绵带的正确理解，也包括基于城市接续点的开发和接续点价值的挖掘，还包括对于核心城市未来外围的扩容和融合区域的开发。
第三、促进城市人口结构调整，加快城市存量物业流转。
城市改革的目标之一，就是通过城市人口结构的优化，为城市发展提供最大动力，从具体措施来看，就是让更多的应税人口进入城市核心区，而非纳税人口部分退出城市核心区。
这个过程无法自然而然发生，必须借助强有力的手段来保证和督促。从这个角度看近期政策面的很多调整，包括房产税征收试点的扩大，二手房被动停贷长期化，学区房政策的变更，城市旧改和新城建设的推进，以及大量基于TOD的规划调整和土地征收，本质上都是一个目的，即促进城市人口结构的调整，加快城市存量住房的流转。
当政策工具箱为推动城市改革而被充分打开，企业需要通过排除干扰政策、聚焦关键政策，明确改革的主导路径和核心诉求，并在此基础上，对物业开发、资产持有和综合能力进行匹配化调整。
第四、转变城市空间规划思路，以TOD为核心延伸发展轴带。
当城市整体空间规划以“轴带”为支撑，加大轨道交通TOD沿线的开发力度，就成为塑造城市发展格局的重要引擎。
一方面，TOD开发可以让城市合理地征收大量的用地，另一方面，TOD的建设也能孕育新的规划理念，塑造城市功能。
典型的案例是成都实行的TOD圈层化发展：第一圈层是在100米内进行极高密度的开发，布局高品质科创空间、理想化办公、商服建筑；100米开外，300米以内的第二圈层为高密度开发，布局以租赁、青年公寓为主；第三圈层则是300米到700米的空间范围内，低密度的布局住宅、体育、公园等生活业态。以TOD圈层化发展完善城市功能，打造城市活力。
未来，留在中心城市的开发企业，必须具备与TOD相关的综合营建能力，包括针对政府部门的洽谈能力、针对复合业态的开发能力、针对项目后期的运营能力、针对多种资源的配置能力等。
第五、借助市域铁路，在更大范围内实现职住平衡。（详见本期总裁内参之《五、大空间职住平衡与市域铁路》）
职住平衡是国家当前在城市发展方面倡导的重要理念。其不仅涵盖小范围当中，比如15分钟生活圈的职住平衡，也强调在大型城市周边以及核心城市新区实现职住平衡。
市域铁路的规划和延展，为许多城市在更大范围内实现职住平衡，提供了一种高效的解决方案。
一些城市由于地理因素的制约，无法在本城解决所有人口的居住问题。比如深圳，地理位置的特殊性，决定了大量的居住需求，只能通过毗邻的惠州来承接。近年来，可以看到，深圳与惠州的市域铁路进行了规划调整，与此同时，深圳相关国有平台也在惠州落实了一系列安居措施，包括安居房的开发。深圳的做法，其实就是在异地解决职住平衡的问题。
另一些城市及区域由于房价过高，无法在当地解决产业人口的居住问题。比如杭州的产业强区临平，房价已经超过产业人口的承价能力，只能沿海宁一侧来疏导人口。杭海城际铁路的开通，加上显著的价格剪刀差，为临平的产业人群到海宁置业提供了可能性。这一方案，既解决了杭州产业新区的持续发展和人口集聚问题；又盘活了杭州周边的建制镇，为杭州与海宁的下一步融合发展铺设了道路。
对于需要在更大范围内实现职住平衡的城市，企业可重点关注其周边由市域铁路相连接的新区、新城，这些新区、新城大多是城市着力发展的重要战略点，将作为“多中心”之一，与核心城市联动发展。
【总 结】
抛开外界的纷扰，回归行业的根本，我们笃信：
第一，中国的房地产开发一定会延续百年，目前开发的历史只有20多年，未来还有很长的路可以走。
第二，房地产开发永远不言顶。早些年，有人说开发的顶是13万亿、15万亿、17万亿。但是，如果不出意外，今年开发能达到20万亿。静观行业发展，不必过早判定顶的到来。
第三，房地产发展源于城市化，哪里继续推进城市化，哪里就有蓬勃生机，城市化改革发生在哪些领域，哪些领域就会衍生出新的发展模式，哪里有城市化的结构调整，哪里就有房地产开发的机会。房地产开发因城市化而变，一旦城市化规律发生变化，房地产也要同步调整开发逻辑。
第四，房地产所有的调控压力似乎都集中在企业的融资和现金流上，本质原因在于，国家高度重视金融安全，迫切希望去除金融隐患。开发企业必须遵照五条安全线的要求，首先追求安全的发展。
建议企业高度关注城市改革的推进方向和土地出让的调整方式。一方面，研究城市改革的规律和路径，从中寻找发展机会；另一方面，正视城市改革过程中存在的扭曲和割裂施政，综合考虑并把握周期性机会。在相信规律、尊重规律的基础上，追求更加稳健、更加确定、更可预见的发展。
【本文摘选自《战略投资内参》8月期】
《总裁内参》（即战略投资内参）
房企集团董事长/总裁、战投部、区域总必备案头高参
从土地、城市、企业、金融、政府、宏观趋势等多维度深入监测和研究，为房企决策层
输出高质、高智参考
2021年8月期已正式出炉
欢迎企业订阅交流
详情请洽：13588725577 / 021-60868167
【以上内容仅为个人观点，不代表所在企业观点。】